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深圳限购限售退出,必须有个前提

发布时间: 2018 - 12 - 24

“长效机制决定了短期的调控政策不会消失,房住不炒的定位是长期目标,等到金融税收政策健康稳定了,一些短期调控,比如限购、限售、限价可能就退出市场了,短期内,房地产调控政策是不会放松,特别是2019年和2020年,具体目的是稳房价,完善目前的调控政策体系”。

 

深圳市房地产研究中心主任王锋,日前(12月22日)在首届百强房企法务总论坛中如是表示。

 

这场充满政策高瞻和法制精神的思想碰撞会上,与会专家详细的解读了租售并举时代下的政策演变逻辑,以及各类市场主体的风险管控能力提升问题。

 

 

在深圳湾畔的木棉花酒店一楼宴会厅里,论坛现场嘉宾满座,甚至一度加凳,演讲内容充满真知灼见,干货满满。

 

 

PART 1

明年供需均衡

住房政策逻辑是长效机制不动摇

 

"发挥地方政策的主体责任,通过对各城市的市场捕捉,地方政府是能够发现价格的波动,地方可以积极采取举措,没有主动担负责任的,今后要对城市问责,这个是长效机制的组成部分”。对于近期的因城施策,王锋表示道。

 

 

在他看来,最近多个城市取消限购政策,这就是因城施策的一个方面,各个城市要根据自身城市的状况,来进行政策的施展。比如,对于一些房地产市场出现下滑的城市,可以允许放开。

 

但是,房住不炒是分城施策的大前提,一切都围绕房子是用来住的,而不是炒的这样一个定位出发,各个城市不能偏离房住不炒的这个前提。王锋强调道!

 

他认为,长效机制的另一个意义是,促进金融和资源向实体经济靠拢,让房子回归居住本质。实体经济是一个国家的核心竞争力,从日本的发展经验来看,主动把风险降维,引导资金去虚向实。

 

所以国家提出“中国制造2025”,目的就是培养新的增长动能,增强对外议价能力,尤其是要提高自身与发达国家竞争的能力。5G争分夺秒的研制就是其中一个例子!

 

而对于全国和深圳明年住房市场将出现的变化,王锋用一组组翔实的数据讲明了明年走向!

 

结合全国和深圳住房数据,2017年全国房地产新开工全年增长4.5%,而今年,1-10月份,全国房地产新开工面积增幅就达19%。

 

这个比例增长说明了即使目前是房地产调控最严时期,但住房供应市场仍然在高速增长,城镇化进程使得房地产市场具备增长前景!

 

住房有效供给方面,今年批准预售到10月份已经累计到12.7亿平方米,同比增幅30%。

 

可售面积同比增加7.6%,而今年1-11月份,全国累计成交面积13.35亿㎡,也一举扭转了去年的负增长

 

而从深圳来看,深圳房地产开发投资比国家整体水平好,增长20%,而且今年增长最快是住宅,住宅将近30%,深圳住宅的需求最为旺盛,使企业把投资的重点放在住房!

 

住房贷款数据也在证明着,购房者的购房热情仍然高涨。王锋认为,种种数据都在佐证着,2019年深圳住房市场仍然会在平稳中实现增长。

 

 

PART 2

租售并举,完善法规,

豪宅标准改进,刚需客福音

 

另外,王锋也认为,深圳未来的住房供应渠道也会多元化,增量住房和存存量住房将得到综合利用,在住房租赁市场加大供给,给租赁市场减税绛负来实现租赁市场繁荣。

 

而这样的论调,与中房协产权交易和测量研究分会秘书长赵鑫明先生的住房租赁研究课题异曲同工!

 

 

赵鑫明在论坛中讲到,目前整个住房租赁市场问题比较多,租赁住房占比不高,与发达国家存在差距,这其中既有监管不到位的问题,也有法律缺失的障碍。

 

只有保障、提升承租人的权利,真正做到租售同权,才能促进住房租赁市场良性循环。国家正在推进各项保障承租人和出租人权利的法案,这对于住房供应市场来说是一剂良药。

 

在关于豪宅标准的与时俱进问题上,王锋也表示,深圳的豪宅线目前与经济发展程度脱节,从2015年沿用至今的普通住房标准,规定南山住房价格450万以上的,福田住房价格470万以上的都为豪宅,对于这类住房要征收一定的豪宅税。

 

但是,随着经济的发展,这些规定早已落后。他表示,“房地产应该更加人性化,首要满足刚需,要考虑对于普通刚需的真正标准,是普通就是普通,通过减税等助力刚需实现购房梦想”。

 

 

在房地产之外的投资机遇上,我们还要留意这些
 

 

PART 3

多元化跨界,市场主体要避免法律风险

企业纠纷要选择公信力强的仲裁机构

 

在当今线上线下、全渠道互通、产业深度融合的时代下,跨界成为了企业和个人不可避免的话题。

 

在论坛中,多位与会法律界人士根据自身的实践经验,结合近期恒大跨界新能源汽车法律纠纷、复星集团成功跨界、董明珠与雷军十亿赌约等事件,分享了企业跨界发展的融资、并购、风控、国际仲裁等方面的法律风险问题。

 

对于新形势下的企业转型法律风险防控,建纬(深圳)律师事务所贺倩明主任认为,大环境的不确定性增加,企业多元化发展面临多重挑战,而要化挑战为机遇,企业则要从改善自身组织架构、提高行业对于立法的参与度等多方面着手,从而建立立体化的企业风险防控体系!

 

在创新运用资本市场方面,华润置地法务总经理刘中创造性的提出了资产证券化,在分析了国外成熟发达市场上资本-收益正反馈机制后,刘中认为,提高住房供应市场多元化,可以用完善的制度设计和房地产基金的建设,来解决租赁住房供应的资金来源。

 

 

至于企业转型升级的多元化之路,雅居乐控股有限公司法务总经理尚东宁认为,企业多元化之路是市场需求变化使然,最大发挥企业力量,组织架构要与企业发展相适应,发挥企业最大力量。

 

 

就像苹果公司与高通公司的纠纷一样,企业如果遇到不可避免的国际纠纷怎么办。中国国际经济贸易仲裁委员会王承杰副主任认为,企业在进行国际化发展中,要注意约定争议解决方式,选择值得信赖的仲裁机构,来降低企业的诉讼成本。

 

其他演讲嘉宾也从不同的角度入手,精彩的剖析了当前房地产和企业风控管理。

 

在2018年末政策释放的关键节点,举办这样的一场法务论坛,来梳理市场走向和转型风控,显得意义非凡。

 

据悉,本次活动由中国房地产业协会、中国政法大学房地产法研究中心主办,建纬(深圳)律师事务所、中国房地产业协会法律事务专业委员会、中国房地产业协会调解中心承办。