【租房大数据】租房客户中约75%在40岁以下，30-39岁是租赁需求转折点

发布时间： 2019 - 02 - 03

1	基本情况：租房客户中约75%在40岁以下

2018年全市住宅租赁市场样本中客户年龄的均值为35.2岁，中位数是34岁，众数为29岁；而2018年深圳住宅买卖市场客户的平均年龄为37.0岁，中位数和众数是35岁。可以注意到，租赁市场客户年龄的各统计指标普遍低于买卖市场。

深圳对年轻人具有强烈的吸引力，租房客户中，35岁及以下的占比近6成，40岁及以下的约75%。具体来看，租房者的年龄在26-30岁之间的比重最高，为24.3%，与2017年持平；在31-35岁之间的占20.6%；接下来，41-50岁、36-40岁这两个年龄段的差异较小，比重分别为18.7%、16.6%；≤25岁的客户有13.0%，而50岁以上的客户仅有6.8%。

图1：2018年深圳租赁市场客户年龄分布图

25岁起是一个逐步创造并积累财富的过程，古语有云，“三十而立”，到了30岁以后，组建家庭、经济能力、房产升值等因素推动下，人群更倾向于拥有固定的居所。样本数据显示，30岁及以下的租房客户占其总样本的比例，要高于相应年龄段购房客户的相应比例，而进入30岁以后的表现则相反。

图2：2018年客户租赁 vs. 买卖年龄分布对比

02	客户年龄 vs. 租赁成交物业交叉分析

不同年龄层的客户因家庭情况、个人意愿及社会差异等方面的因素，持有不同的需求内容和需求偏好。以下，我们将对样本中客户的年龄层和物业的具体情况进行交叉分析。

物业
面积

需求转变，35岁以上的客户选择大中户型的比例显著提高

通过划分年龄段发现，30岁及以下的客户在选择≤60㎡的物业表现上明显高于其它年龄段，占其所在总体的比例为47.5%。其中，≤25岁的客户对于≤60㎡的物业之需求最高，选择≤40㎡、40-60㎡这两个面积类型的比例分别为24.1%、26.6%。这体现出年轻人对于1-2房小户型的偏好，这部分群体工作年限短、经济能力有限，且相对更青睐自由独居或与伙伴合租。

随着工龄的增长，客户开始改善自己的居住环境，来到30岁以上，客户对于1-2房物业的租赁需求急剧减少。其中31-35岁的客户偏好≤40㎡物业的仅为10.8%，在40岁以上的客户群体中这一比例降到10%以下；而选择40-60㎡物业的以36-40岁组为最低，仅为13.4%。
26-30岁的客户选择60㎡以下物业的比例显著高于30岁以上的客户，在60-90㎡物业的偏好上，则高于25岁及以下的客户，可以推测进入结婚生子阶段影响了这个年龄层客户的需求特征。
30岁以上的客户对于60-90㎡的物业具有高需求，在31-35岁的客户群体中比例到达最高峰，有约4成选择了该类物业。
经济能力增强、家庭规模扩大，客户的需求内容发生转变，35岁以上的客户在对90㎡以上物业的需求上，显著高于35岁及以下的客户，前者占其所在总体的比例约为38.5%，而后者的对应比例为23.9%。

物业
套租

30-39岁起，客户承担高价物业的能力逐步增长

需求向中低端集中，选择月租低于7000元物业的客户在各自所在群体中均占主流，比例在5-7成左右。

经济能力限制需求，30岁是一个明显的分水岭，30岁及以下的客户中，4成以上更能接受月租低于5000元的物业，约7成承担的月租在7000元以下。具体来看，有10.2%的选择了套租在3000元/月以下的物业，32.6%在3000-5000元/月之间，明显高于在30岁以上客户群体中的相应比例。
30-50岁是人的黄金工作时段，客户承担高价物业的能力逐步增长。30-39岁起，客户需求进入了一个新的阶段，高总价物业的占比迅速扩大，至40-49岁时达到最高，这一年龄段的客户中有47.8%每月所付出的租金超过7000元；到达50岁以上，有高达3成的客户可承受万元以上的月租。

分析结果符合普遍认知，通常而言30-39岁的客户多为已婚人士，进入35岁以上，客户的家庭规模可能进一步扩大，可以推断这一年龄层的客户在租赁物业时，更有能力考虑家庭成员、周边配套、物业定位等因素。

年轻客户的收入较低，其选择高价位物业的比重明显低于平均水平。

物业
均租

50岁以上的客户群体最能接受高均租

一般而言，具有交通便利、地段良好、楼龄新、总面积小等其中一个或几个特征的物业均租会偏高。相对面积、总价的分布情况，样本中各年龄层对单价的偏好差异并不明显，样本中不同群体在不同水平均租的分布上趋向一致，这可以由以下原因进行解释：

年轻群体选择小户型物业的比重高，而对于同质量的物业，小户型的均租通常显著高于大中户型；

因样本数据来源于美联物业（深圳）的成交数据，租赁物业的位置集中于市中心及周边地区，全市的均租差别不能得到完全体现。

具体来看：

中年客户群体具有大量对大面积、低总价物业的需求，而同样品质物业，面积和单价具有一定程度的反比关系，因此，成交均租在100元/㎡.月以下的客户占各自群体的比例，呈现前上后下的态势，在36-40岁的年龄层达到最高，为64.7%。

在均租≤60元/㎡.月类型物业的租赁表现上，25岁及以下的客户占自身群体的比重为6.2%，较2017年的14.4%明显减少，同时也低于在其它年龄段客户群体中的相应比例。除了样本的局限性之外，这一定程度体现出全市，尤其是原关内地区租金水平的提升；同时，25岁及以下的客户在租赁大户型上的占比相对低。
各群体租赁单价60-80元/㎡.月物业的比例较去年均有较为明显的下降，而租赁单价120元/㎡.月以上物业的比例有不同程度上升，这主要是因为市场均租的提高，同时，和前文所述的面积、总价情况对应，样本中高价位、大面积物业的占比相比去年小幅增长，而“刚需型”物业的租赁表现则相对弱势，使得这一差异更为明显。
对于均租百元以上产品，需求相对高的出现在25岁以下和40岁以上这两个客户群体中，前者是由其租赁的小户型推高单价所致，后者居住要求高、负担能力强，偏好环境佳、位置好的物业，其中50岁以上的客户群体表现最为突出，有49.0%所租物业的均租处于这个范围。

免责声明

本文提供的所有数据仅供参考。