深圳将于9月26日“大手笔”卖地 3年内不得转让

纯住宅小区可能将消失.深圳“大手笔”卖地，

发布时间： 2018 - 09 - 04

深圳将于9月26日“大手笔”卖地，同时挂牌出让三宗居住用地。其中，两宗为“只租不售”居住用地；另外一宗为建设普通商品住房用地，要求自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让。

据悉，深圳今年还计划推出四宗住宅用地，计划新增供应商品住宅用地12.3公顷，新增供应保障性住房用地21公顷，保障性住房用地占比63%。据业内人回应，如此高的保障性住房必须要在新出让的土地上配建。说白了，未来在深圳，纯粹的商品房住宅小区将消失。

自从房产的投资属性被市场点燃，所有人买房子都必须问一句，我要买什么样的小区？什么样的房子才能保值增值？在现今的市场状态下，开发商建房与购房者买房，都成为一个技术难题。

“限售、限价、限贷、限购”，扼杀了市场流通性。业内人士总结，未来增值产品比以往要求更高需具备：地段、低密度、好户型。这样的产品难求，乐居今天要重点推荐这类房源，可重点关注龙华、南山两个区域。

市场严限，纯住宅小区将消失

讲这类产品之前先看未来的市场趋势，这从土地供应端的限制就能分辩一二。

深圳此次挂牌出让的三宗居住用地分别在光明、大鹏、龙华，均采用“单限双竞”方式挂牌出让，即限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的人才住房或公共租赁住房面积，住宅总建筑面积不变，按移交人才住房或公共租赁住房面积最多者得的原则确定竞得人。

这一近乎苛刻的出让限制与近期深圳出台的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称《意见》）初心一致。根据《意见》要求，在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例，2018年起新增供应的人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%。

官方人士明确，深圳许下“十八年住房之约”，直到2035年新增各类保障性住房170万套。未来出来让商品房小区中，若无意外均需配相应体量的保障性住房，纯粹的商品住宅小区将“消失”。

在近两年出售的新楼盘中，纯粹的商品住宅小区占不到10%。可预见的是，未来越是纯粹的商品住宅小区市场接受度越高。事因小区业主花同样的价格，因同样的喜好，走到了一起，共建和谐小区并不是干喊两句口号就行，需鼓励奋斗，靠劳动实现安家乐业，在人心面前人人平等。若是不同渠道供给的业主混居，类似的矛盾未来会越来越难控。

对于小区建保障性住房这件事。朋友小章对笔者说，在深圳集全家三代人之力买了一套120平三房，本想住得舒坦，小区业委员会有意引进更好的物业管理，没想到两栋保障房业主不同意涨价，导致整个小区都分裂得乱糟糟。

生育放开，低总价一步到位户型成优选

混合社区近期出现的问题频频，购房者需要提前了解。除了地段以外，一个优质的纯住宅小区还需匹配优质的户型。集齐地段、低密度、好户型三大因素的商品房，不愁流通。如今放开了二胎政策，换房通道已经被限，一步到位成为更多首次置业者的渴望。

尤其是在全面放开二孩政策以后，很多人会在几年之后考虑要二孩，这也就可能出现房间不够用的现象。但深圳房价在一定的高位，购房者的购房预算大都是固定的，受经济的影响，很少有购房者会选择与预算不符的房源，而是尽量在价格相差不多的情况下，优先选择在相对的面积下更多房间的户型，在最大程度的满足自己对总价及房间数量的要求。

但全靠挤面积出来的好户型，则会住得十分局促。好户型不能单靠房间数论。当你不用再为生存而挣扎，那买房这件事对你而言，必须要与更高端、更美好的生活追求等同。为保值、为炫富、为实现自我，都可以成为理由，但更重要是让位于生活本身。住得舒服，理应是第一要义。

在这种态势下，类似如89平舒适四房户型在市场关注度极高，也是上半年涨势最为凶猛的户型，如南山的太古城南区、曦湾华府、翡翠海岸、恒裕滨城等。其中，翡翠海岸从2016年成交均价11.5万/平上涨至2017年的14.5万/平，一年上涨3万/平，涨幅26%。除了地段外，户型自身优势功不可没。但南山的价格已经在一定高位，能够企及的首次置业者不多。

说了这么多，讲白了就是想要找一套地段好，性价比高，户型好，小区密度低，住得舒服又能保值增值的房子。有购房者看到这一需求，会觉得想得太美，太贪心。但反过来想，深圳这样的房价理应匹配更优质的房子才对。

如果房子都无法承载起更高端的生活，那么中国中产的焦虑将无以安放。如果你在寻找能够承受“美好生活”这一重任的房子，我想可以关注一下龙华玺园。

核心地段+低容积+好户型+一手住宅

在深圳众多区域中，除了被抬上国家政策层面的前海蛇口自贸区外，最值得关注的就是龙华片区。龙华房价从六年前不到1字头涨到如今的6字头，上涨近6倍，无论GDP还是区域配套建设均如日中天。

玺园位于龙华清湖街道，是厦门知名国企开发商建发在深圳的首个合作项目。项目容积率只有1，极具舒适度。厦门建发是世界500强，产业链遍及各行业，是一个实干型企业。该项目将于今年下半年入市，是献礼中国改革开放40年的深圳首院。

据介绍，项目将以“新中式”风格面世，是一座具有新东方生活主义理念的宅院。据披露可知，项目容积率只有1.0，因此住宅的舒适性成为市场关注的焦点。

中式风格的项目中，园林是不可忽视的精工配套，这是居住者最直接最亲密接触的环境，在巨大的空间尺度上雕琢出连贯精制的人性尺度空间，这在寸土寸金的深圳核心地段几乎是绝迹产品。如今深圳新房受“限价”影响，该项目将难以备“高价”，是关注新房的好时机。

玺园与清湖地铁站直线距离约1.8公里，到建设中的清湖北地铁站大概1公里。身居深圳中轴线，距离华南面积最大高铁综合枢纽——深圳北站仅7.5公里，早已能实现一小时珠三角核心生活圈。龙华近期交通更是利好不断。据港媒报道，广深港高铁香港段初步定于9月23日正式通车。通车后武汉至香港只需4.5小时，到深圳只需4小时16分，深圳北到香港只需要23分钟，票价为72元。

另外，项目周边在商业上有壹方天地、星河ICO，未来还有旧改龙华海岸城；文体配套有龙华文化广场、艺术中心、深圳书城龙华城（预计2019年建成）、体育中心（计划2020年竣工）等。项目周边利好不少，但由于营销中心未建成，具体产品详情可于8.31-9.04在星河ICO购物中心一楼国风展厅咨询。

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