空铺8年坑惨投资客，揭秘深圳湾商铺难租难卖真相

发布时间： 2018 - 10 - 16

深圳商铺
南山海岸城商铺如今一平60万都买不到,想想当初的价格,如今已涨了多少倍!真是一铺就可养三代.

但不是每个铺都可如此........

'一铺养三代”，或是“坑三代”，其实只在一念之间。

8年过去了，曾经创出48万元/平米天价的深圳湾“铺王“仍然空着。

“铺王“周围，深圳湾区域内大批街铺也都门庭冷落，部分区域内商铺开业率甚至不到3成。

在2009年左右买入深圳湾商铺的投资客们，还在极高的空置率和极低的回报率间挣扎。

他们“一铺养三代“的梦想，恐怕也要再等几年才有实现的可能。

200米街铺空置9成，“铺王”也在晒太阳

深圳湾区域诸多豪宅项目中，商铺空置率最高的区域，是三湘海尚北侧沿东滨路设置的一排街铺。

虽然三湘海尚已经入伙8年，但这排总长约200米的街铺，却只有不超过5家商铺开业，

其中包括一家以外卖为主的必胜宅急送，剩余超过90%的商铺仍然空置。

工作日下午五时左右，街铺附近几乎看不到行人，骑楼下最活跃的身影，只有一位保安大哥和他的狗。

商业街上，最显眼的是一位保安大哥和他的狗

而在三湘海尚南侧的曦湾华府，同样有大批街铺空置，但其商铺销售中心既没有开门营业，也没有重新装修后租予商家。

拨打仍然挂在墙体上的商铺销售电话后，接听的却是同一开发商位于其他区域另一项目的销售人员。这名销售人员表示，

该电话早已转至其所在项目，对曦湾华府商铺的销售情况并不清楚。

曦湾华府商铺营销中心已经关门，而街口转角处的”铺王“依然空置

除了大量街铺，三湘海尚和曦湾华府都建设了内部商业街，商业街上的内铺出租情况同样不理想。

而在2011年时，曦湾华府端头转角处一间仅35平米的商铺，曾经以48万元/平米的单价售出，创下了当时深圳西部的

“铺王”纪录。与这间“铺王“同时推出的其他商铺，均价也达到17-20万元/平米。直到现在，这间天价街铺仍然空着。

据媒体报道，当时深圳湾区域内商铺的价格已经“公认虚高“，偏离正常的租金回报率太远，

部分银行甚至对这些区域的商铺交易停止放贷，或者至少收紧贷款条件：贷款只贷三成，利率上浮至基准1.3倍，且放款等候时间普遍近2个月。

据附近经纪人介绍，现在深圳湾区域的豪宅商铺，既难卖也不好租。周边主做住宅的各家中介，

轻易都不会碰商铺的买卖或者租赁生意。业主想要出租自己的商铺，主要靠自己去门口贴电话。

也有一些业主正在挂盘出售，但却少人问津。

与2009-2012年间动辄30-40多万元/平米的高价相比，现在一些业主的放盘价要低得多。据这名经纪人介绍，当年创出高价的商铺，

现在的售价经常还不到当年的一半，一些网站上甚至有10万元/平米左右的超低价商铺在售，折价率超过60%。

周边项目刚刚集中入市时，大面积的空铺现象就已经出现。大批业主争夺少量租客，使得初始租金水平也一降再降。

以高价购买商铺后，盼望至少800元/平米/月租金的业主们，不得不一再降低心理预期，

甚至有部分不得不最终接受低至100月左右的超低租金，且租期可能长达5年。

当时，投资者们普遍认为，熬过开始的两三年、至多五年，等周边楼盘入住率提高、配套成熟后，空铺现象就会得到缓解，

租金也会相应上涨。然而，快10年过去了，一些商铺的租金水平确实达到了200-300元，但相对当年购买时的高价，投资者们的回报率仍然很低。

2011年时，以20万元单价购入深圳湾某项目街铺的一位投资者，在空铺一年多后，以不到100元/平米的超低价租出，

今年租期将满，正在与租客协商续租。据他介绍，按照现在的行情，即便续租成功，租金也不会超过200元，回报率还不到1.2%，距离他心中4-5%的“及格线“还有很大的差距。

原因1：楼盘入住率太低

据附近中介透露，三湘海尚等深圳湾豪宅虽然入伙已超过8年，但入住率始终不高，部分楼盘至今不超过5成。根据现场观察，深圳湾附近行人数量明显不及其他成熟区域。

已经开业的商铺中，除了房地产中介，只有少量餐饮和美容美发等社区服务，甚至连便利店都极为少见。这类需求量大、对人流量要求较高的商业模式，

通常不会在成熟社区中缺席。然而，三湘海尚、曦湾华府附近却很难找到便利店。

有观点认为，深圳湾学校等周边中小学落成后，将吸引更多人在区域内常住，人口增多后，商铺空置的问题或许能够得到缓解。

原因2：商铺占比太高

根据项目备案信息，三湘海尚项目可售面积共184726.57平米，其中商业32997.34平米，占17.9%；

曦湾华府项目规模较小，但可售面积中商业占比更高，达22.3%。

平均约2成的商业占比，不仅远远超过华侨城、红树湾等其他豪宅区内的项目，甚至超过了绝大部分普通住宅社区。

而豪宅产品本身即户型较大，户数和居住人数相对较少，对沿街商业的需求较低。

此外，为了消化如此大规模的商业面积，开发商不得不在围绕项目设置街铺的同时，还规划了大量内铺。与街铺相比，

内铺的人流量更少，也只能以更低的租金吸引租客。三湘海尚项目仅有的几个内铺租户中，甚至有几间小型投资或贸易公司，租赁内铺用来作办公室。

与多数街铺相比，内铺的情况更惨

原因3：与市政规划衔接不到位

前文提到的三湘海尚北侧沿东滨路设置的一排街铺，是深圳湾区域空铺现象最严重的区域之一。这排200米长的街铺，开业率不超过10%。

事实上，作为要做“开门生意”的临街商业，这里的街铺存在严重的先天问题。

在商铺与主干道东滨路的人行道之间，隔着一条宽约15-20米的绿化带。受深圳水土滋养的市政绿化植被，在其中生长得枝繁叶茂，浓荫蔽日。

站在人行道上向三湘海尚方向望去，原本咫尺之遥的那排街铺，却像隔着一片丛林般模糊。

隔着绿化带望去，近在咫尺的商铺却仿佛远在天边

此外，在三湘海尚、曦湾华府的西侧，是深圳湾区域内重要的购物中心宝能太古城。

而在两项目与宝能太古城之间，还有一条景观河，河道自身及沿河的道路、绿化带共宽约60米。河道西侧挨着宝能太古城的商铺出租率高、

人流量大，而东侧的社区街铺，在视觉上和物理上被与人流云集的购物中心完全割裂，使其成为相邻却不相干的两个独立个体。

类似现象并不是个例。在深圳，“大尺度”的市政设置，经常与沿街商铺需要的“小尺度“产生冲突和矛盾，尤其是在经过严密规划的新兴区域。

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