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空铺8年坑惨投资客,揭秘深圳湾商铺难租难卖真相

发布时间: 2018 - 10 - 16

深圳商铺
南山海岸城商铺如今一平60万都买不到,想想当初的价格,如今已涨了多少倍!真是一铺就可养三代.

但不是每个铺都可如此........

'一铺养三代”,或是“坑三代”,其实只在一念之间。

8年过去了,曾经创出48万元/平米天价的深圳湾“铺王“仍然空着。

“铺王“周围,深圳湾区域内大批街铺也都门庭冷落,部分区域内商铺开业率甚至不到3成。

在2009年左右买入深圳湾商铺的投资客们,还在极高的空置率和极低的回报率间挣扎。

他们“一铺养三代“的梦想,恐怕也要再等几年才有实现的可能。

200米街铺空置9成,“铺王”也在晒太阳

深圳湾区域诸多豪宅项目中,商铺空置率最高的区域,是三湘海尚北侧沿东滨路设置的一排街铺。

虽然三湘海尚已经入伙8年,但这排总长约200米的街铺,却只有不超过5家商铺开业,


其中包括一家以外卖为主的必胜宅急送,剩余超过90%的商铺仍然空置。

工作日下午五时左右,街铺附近几乎看不到行人,骑楼下最活跃的身影,只有一位保安大哥和他的狗。



商业街上,最显眼的是一位保安大哥和他的狗

而在三湘海尚南侧的曦湾华府,同样有大批街铺空置,但其商铺销售中心既没有开门营业,也没有重新装修后租予商家。

拨打仍然挂在墙体上的商铺销售电话后,接听的却是同一开发商位于其他区域另一项目的销售人员。这名销售人员表示,

该电话早已转至其所在项目,对曦湾华府商铺的销售情况并不清楚。



曦湾华府商铺营销中心已经关门,而街口转角处的”铺王“依然空置

除了大量街铺,三湘海尚和曦湾华府都建设了内部商业街,商业街上的内铺出租情况同样不理想。

而在2011年时,曦湾华府端头转角处一间仅35平米的商铺,曾经以48万元/平米的单价售出,创下了当时深圳西部的

“铺王”纪录。与这间“铺王“同时推出的其他商铺,均价也达到17-20万元/平米。直到现在,这间天价街铺仍然空着。

据媒体报道,当时深圳湾区域内商铺的价格已经“公认虚高“,偏离正常的租金回报率太远,

部分银行甚至对这些区域的商铺交易停止放贷,或者至少收紧贷款条件:贷款只贷三成,利率上浮至基准1.3倍,且放款等候时间普遍近2个月。

据附近经纪人介绍,现在深圳湾区域的豪宅商铺,既难卖也不好租。周边主做住宅的各家中介,

轻易都不会碰商铺的买卖或者租赁生意。业主想要出租自己的商铺,主要靠自己去门口贴电话。

也有一些业主正在挂盘出售,但却少人问津。

与2009-2012年间动辄30-40多万元/平米的高价相比,现在一些业主的放盘价要低得多。据这名经纪人介绍,当年创出高价的商铺,

现在的售价经常还不到当年的一半,一些网站上甚至有10万元/平米左右的超低价商铺在售,折价率超过60%。

周边项目刚刚集中入市时,大面积的空铺现象就已经出现。大批业主争夺少量租客,使得初始租金水平也一降再降。

以高价购买商铺后,盼望至少800元/平米/月租金的业主们,不得不一再降低心理预期,

甚至有部分不得不最终接受低至100月左右的超低租金,且租期可能长达5年。

当时,投资者们普遍认为,熬过开始的两三年、至多五年,等周边楼盘入住率提高、配套成熟后,空铺现象就会得到缓解,

租金也会相应上涨。然而,快10年过去了,一些商铺的租金水平确实达到了200-300元,但相对当年购买时的高价,投资者们的回报率仍然很低。

2011年时,以20万元单价购入深圳湾某项目街铺的一位投资者,在空铺一年多后,以不到100元/平米的超低价租出,

今年租期将满,正在与租客协商续租。据他介绍,按照现在的行情,即便续租成功,租金也不会超过200元,回报率还不到1.2%,距离他心中4-5%的“及格线“还有很大的差距。

原因1:楼盘入住率太低

据附近中介透露,三湘海尚等深圳湾豪宅虽然入伙已超过8年,但入住率始终不高,部分楼盘至今不超过5成。根据现场观察,深圳湾附近行人数量明显不及其他成熟区域。

已经开业的商铺中,除了房地产中介,只有少量餐饮和美容美发等社区服务,甚至连便利店都极为少见。这类需求量大、对人流量要求较高的商业模式,

通常不会在成熟社区中缺席。然而,三湘海尚、曦湾华府附近却很难找到便利店。

有观点认为,深圳湾学校等周边中小学落成后,将吸引更多人在区域内常住,人口增多后,商铺空置的问题或许能够得到缓解。

原因2:商铺占比太高

根据项目备案信息,三湘海尚项目可售面积共184726.57平米,其中商业32997.34平米,占17.9%;

曦湾华府项目规模较小,但可售面积中商业占比更高,达22.3%。

平均约2成的商业占比,不仅远远超过华侨城、红树湾等其他豪宅区内的项目,甚至超过了绝大部分普通住宅社区。

而豪宅产品本身即户型较大,户数和居住人数相对较少,对沿街商业的需求较低。

此外,为了消化如此大规模的商业面积,开发商不得不在围绕项目设置街铺的同时,还规划了大量内铺。与街铺相比,

内铺的人流量更少,也只能以更低的租金吸引租客。三湘海尚项目仅有的几个内铺租户中,甚至有几间小型投资或贸易公司,租赁内铺用来作办公室。



与多数街铺相比,内铺的情况更惨

原因3:与市政规划衔接不到位

前文提到的三湘海尚北侧沿东滨路设置的一排街铺,是深圳湾区域空铺现象最严重的区域之一。这排200米长的街铺,开业率不超过10%。

事实上,作为要做“开门生意”的临街商业,这里的街铺存在严重的先天问题。

在商铺与主干道东滨路的人行道之间,隔着一条宽约15-20米的绿化带。受深圳水土滋养的市政绿化植被,在其中生长得枝繁叶茂,浓荫蔽日。

站在人行道上向三湘海尚方向望去,原本咫尺之遥的那排街铺,却像隔着一片丛林般模糊。



隔着绿化带望去,近在咫尺的商铺却仿佛远在天边

此外,在三湘海尚、曦湾华府的西侧,是深圳湾区域内重要的购物中心宝能太古城。

而在两项目与宝能太古城之间,还有一条景观河,河道自身及沿河的道路、绿化带共宽约60米。河道西侧挨着宝能太古城的商铺出租率高、

人流量大,而东侧的社区街铺,在视觉上和物理上被与人流云集的购物中心完全割裂,使其成为相邻却不相干的两个独立个体。

类似现象并不是个例。在深圳,“大尺度”的市政设置,经常与沿街商铺需要的“小尺度“产生冲突和矛盾,尤其是在经过严密规划的新兴区域。

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