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商办楼可改造出租房屋!为什么突放“利好消息”,专业人士这样看

发布时间: 2020 - 01 - 11

 
 

为盘活存量空置商务和办公用房,條件既有商业和办公房改造住房租赁,切实调整租赁住房市場合理有效供给量,深圳市住房建设局组织机构草拟了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公房改建为住房租赁相关事宜的通知》(征求意见稿),就《深圳市住房和建设局关于既有商务和办公用房改建为住房租赁相关事宜的通知》(征求意见)公开征询社会公众意见。

 

“商改租”还可以去“库存量”?

 
 

记者了解到,所述《通知》关键从“商改租”的改建原则、改建條件、改建所需、具体实施程序流程、保障措施五个方面进行规范。

 
 
 

相对改建條件,《通知》对可实施“商改租”的具有商业办公用房进行了受到限制。具体来说,此类用房需同時充分满足下列條件才可以进行改建:

 
 
 

1、已申请办理不动产房产初次登记且不动产权证载用途为办公、商业。

 
 
 

2、不存在被查封登記等受到限制转移登記的情形;假若存有抵押登记等其他权益的,务必同時受到所有其他合法权益人允许。

 
 
 

3、以宗地或栋为单位;不可以以宗地或栋为单位的,改建的部份应该是相对獨立的空間且改建后的租赁住房正常情况下很多的于50套(间)。

 
 
 

相对改建所需,《通知》对商业办公房的改建提出来了七个层面的所需,包含结构安全性、消防安全、环保卫生、物业规范、用途限制、绿色改造和技术要求。在其中,为激励将满足条件的具有商业办公房改建为租赁住房,《通知》对“商改租”项目所需了可申请办理中央奖补资金、推行民用型水电费价格等激励优惠政策。所以,《通知》规定改建后只可以作为租赁住房,且改建項目自联合会审通过生效日起5年之内不可以更改租赁住房用途。《通知》还清晰明确,此类住房租赁不出具学位,充分考虑商业办公房的改建多以小户型房子居多,且不在更改土地性质的状态下,关键是将商业办公的建筑物功能调整为商务公寓楼用途。

 
 
 

《通知》还明确指出,在深圳市产业结构升级节奏持续加速、互联网对传统式商业不断影响及其总体经济面临系列消极要素的影响下,既有商业办公房功能需随产业结构升级进行调整,传统式工商业对空間的需求显著降低,部份地方商业办公出現空置,原经济特区外商业办公闲置较显著。除此之外,近些年深圳城市更新工改M0(即产业研发用房,相当于商业办公)扎实推进,向市场供应了大批量的产业产品研发用房,再加上现有的企业总部基地、商务区规划,我市商业办公供给量持续上升,很有可能增加商业办公用房空置。

 

 
 

高力国际近期发表的资料显示,2019年深圳市全市高档写字楼市場增加供应同比增加12%到约70.7万平方。相对地,空置率同比升高1.8百分点到21.2%,造成房屋租金相对調整降低3.4%。高力国际觉得,北上广深等一线城市房地产市場已迈入库存量新时代,关注“库存量转型升级”已成為商办房屋可以持续发展的关键发展方向。根据库存量调整可激话老旧(空置)物业多方位价值保值增值,最后实现“业主们,租赁户,政府部门”三方互利。

 
 
 

因此,有市場人士觉得,就在大家对深圳写字楼空置率上升惴惴不安的情况下,“利好消息”忽然赶到。

 

“商改住”遇阻“商改租”却受到激励

 
 

先前,一则由住房和城乡建设部与國家发展改革委、国家公安部、市场监管总局、银监会、国信办等6部委联合发文整顿租赁住房市场监管的新信息,在2019年底激发房地产业上的多方面强烈反响。

 
 
 

这则名叫《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(下俗称《意见书》)的文件,从六大层面发力整顿條件租赁住房市場。特别注意的是,该文件对商办、工业厂房等非住宅进行改造为住房租赁的菅理口径有一定的調整,要求全国各地制订空置商业办公房、厂房等非住宅依法依规进行改造为住房租赁的政策,房屋改造应该符合建筑、消防安全、环境保护等方面的规定。

 
 
 

易居研究所智库管理中心研究主管严跃进认为,强调总体确权、性质保持不变的导向,是为了预防分拆切割等作法,例如部份物业管理很有可能是存有既市场销售又租赁等状态,那样非常容易产生分散化的出租房源,相对租用的菅理会调整难度系数。

 
 
 

除此之外,“商改租”与“商改住”虽只能一字之差,但差别极大。据不彻底统计分析,自2017年至今,蕴含北京市、上海市、广州市、深圳市、天津市、南京市等十余个大城市竞相发布政策限制“商改住”。而这样的政策的相同点就是:不许将擅自将商业办公类項目更改为居住用途。只是,在“商改住”全方位遇阻的同時,“商改租”却在很多的大城市受到鼓励。不单深圳市,早就在2018年上海市在《上海城市总体规划(2017-2035年)》的公示中,清晰明确提及“能够将多余的存量的工厂、库房、写字楼、公寓式酒店改为住宅,作为公共租赁房”。

 
 
 

上年7月,广州规划和自然资源局、广州住宅和城镇建设局协同印发的《广州商业、商务办公等存量用房改造住房租赁工作指导意见》,清晰明确允许部份广州内已建成、已申请办理土地有偿使用手续或已申请办理初始登记的商业及商业办公混和等种类非住宅存量用房在产权性质不更改的基本上,进行改造成住房用途;用户的水、电、气价格也按住宅收费标准;但只可以用作租赁,不可以销售。

 

影晌怎样?

 
 

在实际中,商业办公用房和工业厂房改居住,虽非第一次被官方提出来,但素来是个敏感话题。

 
 
 

在深圳市南山区塘朗片区,由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城,宛然成為了一个“艺术创意小鎮”。记者暗访发觉,尽管是旧厂房,但集悦城从外观设计上看与新建的大厦沒有区别,房间的室内装修与布局也极为“文艺范儿”,一楼以配套设施餐馆居多,家用电器家具全齐,相对年青人而言确实很具吸引力。与相邻的棚户区塘朗村只能一路之隔,但与塘朗村的棚户区楼盘对比,历经进行改造以后房屋租金翻了近一倍。

 
 
 

不难看出,相对因城市的发展、产业结构升级而“问世”的一批无法适应新生产方式要求的老工业厂房来讲,被进行改造成為租公寓等居住形态,成為了日渐增多的企业眼里蕴含极大的利润空間的业务。但另一方面,有经营长租公寓項目的投资者告诉记者,因为缺乏相关规定,不论是工业厂房宿舍改为的公寓,還是纯厂房改为的公寓楼,以往都没办法通过消防报批。

 
 
 

从“控房价”到“控租金”,深圳市一直在出招,只是总体房屋租金高涨的趋势并未产生变化。有市場人士觉得,将一些适合的商务項目转作租赁住房,既能够转型升级商业物业的存量资产,也将有益于增加大城市的租赁住房的供应,平抑房租价格。

 
 
 

广东住房政策研究中心首席研究者李宇嘉认为,对深圳市而言,近些年受it行业的影响,商业体量的饱和状态及其部份公司外迁等影晌,空出了很大部分城市空间。此外,伴随着深圳人口的增加和居住所需的提升,驱使住房租赁迅速的发展趋势,但原来的商品住宅房屋租金水平太高,加上棚户区只是租赁的一部分。特别相对深圳市的优秀人才而言,没办法充分满足体面的租赁所需,因此就必须把存量住宅空間转型升级起來。深圳市发展方向的是现代服务业,是一个高宽比人口数量密集型的产业,对人口的吸引力还会规模性的增加,因此在住房供应管理体系和模式上必须开展改革。