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疫情过后,对深圳楼市的四点判断

发布时间: 2020 - 02 - 13



 

本周迎来复工,但疫情拐点却并未到来。

目前按钟南山院士最新表态,全国疫情拐点无法预测,峰值应该在二月中下旬出现。也就是说,此时复工是步险棋,毕竟又是一波人口大迁徙,许多人忧心忡忡的风险,官方不可能不清楚。

但和普通人考虑问题视角不同,政府公众政策的制定,从来都要以大局为重综合考虑。若不复工,几乎每个人都在承担损失,员工、老板、政府各有各的难。尽快恢复社会职能,并以战时状态应对疫情,实为两难选择下的一种理性平衡。

另外,一个更为重要的原因是,今年经济增长的压力会非常的大,而“决胜之年”的“保六”的目标又必须完成。

所以,今年经济一定会被力保,明白了这一点,2020年货币与楼市政策走向,值得我们密切关注。

目前来看,这场疫情的影响是深远的。对于灾难,虽说国人比较健忘,但疫情结束后的短期内,楼市可能会迎来一些微小变化,值得大家注意。

无房者置业心态急剧变化,一线房价下跌空间不大

过去讲,房价上涨是最好的楼市教育,从今天开始还要加上个“NCP”,而这里讲的“无房者”大致可以分为三类:

1、有一定的收入,此前从未考虑或暂未考虑要买房的人;

2、有固定的收入,此前被高房价吓住未考虑要买房的人;

3、没固定收入或有但很低,无力负担买房首付、月供的人;

由于这次疫情爆发突然,传染性超出以往,加上一些城市、社区管理人员缺乏人文关怀、一刀切式的骚操作,对一些人心理上的冲击,短期内无法消除。

疫情爆发前,在大城市租房住的“无房者”无论是大学生还是农民工,住房处境都谈不上什么乐观。

如今在租房难、租房贵之后,延迟复工不发工资收入减少,但房租仍要一分不少照交。最后掏了钱居然还不让住,“租售同权”成为一种笑话,这种堪称屈辱的经历,足以让人对房子有一个无比深刻的认识。

对第一类和第二类“无房者”而言,经此一“疫”,下决心买房的人会变多。许多人会更加厌烦春运式的来回奔波,大城市无可比拟的就业机会、文明法治、医疗资源,会更加坚定他们买房的决心。

以上“无房者”心态的急剧变化,虽短期内无法转化为实际购房行为,但对一线楼市的支撑是长远的,简单说需求会更加旺盛。

另外,这次疫情危机前后,各地政府的表现基本是被全国人民放在显微镜下观察,相信大家对于不同城市之间的管理水平和危机表现心里都有评判,这里就不展开了。

 

各种因素叠加,相信一线房价下跌空间不大。

 

一些人会改变买房计划,今年恐将集中出手

可以预见,这次出现的“超级黑天鹅”大概率会成为一次难得的机遇,买方会比卖方冷静的时间更长,所以疫情期间和刚结束时对买方有利。一些人会改变购房节奏,集中在今年内择机入手,原因有三:

一、以往每一次楼市行情背后,都有政策的影子,而大灾之后,必有利好政策。疫情狙击战下,流动性是基础,货币宽松正在加速提前到来,全面降息是一定的,最新的刺激政策已经在路上了。

二、2020年虽然房价大涨不切实际,楼市遇冷、小阳春破灭已是板上钉钉。疫情之下新房打折促销,二手房降价、砍价空间出现,房价向下换个角度是“危”更是“机”。楼市投资也是反人性的,众人贪婪时我清醒,众人恐惧时我进场。

三、2019年深圳楼市局部大热,但许多人并未入手。而这种热度传导至其它片区,被疫情临时打断,为许多人争取到宝贵的做功课时间。疫情也终会过去,深圳楼市基本价值面,不会因疫情受损,反而很可能因为疫情之后的各种宽松、刺激政策而变相受益。

以上这类人,在楼市中算有实力且有购房计划的人。从近两年深圳楼市表现看,在一线城市人口占比中,他们的比例虽然不高,但从绝对数量看,也绝对不算少,对普通刚需或改善而言,这类人会成为自己今年买房路上的一大对手。

总价相对低、配套好的刚需户型,会更加受到上车族的追捧

这次疫情,对全民杠杆率是一次不大不小的考验,影响程度可以视为一场小型经济危机。

许多人猛地发现,和自己每月要还的那几万块房贷相比,我们的中小企民营老板不是一般的苦逼、脆弱。像全国400多家门店、2万员工、越卖越贵的西贝莜面,企业规模绝对不算小,但现金流比普通人也好不到哪去,只要3个月赚不到钱,照样扛不住。

自2011年中国加入WTO,世界向中国开放后,我们习惯了GDP高增长,也从未经历过真正的经济危机。过去几年的楼市行情,让不少人在2016到2018年砸锅卖铁上车,房贷压力接近可承受的极限,但却从未考虑过危机来临时拿什么抵御。

这场疫情,对所有人都称得上一场难得的债务危机教育。在去年深圳楼市局部大火背景下,给不少人躁动的内心泼上一盆冷水,购房行为会变得理性保守,有多少钱办多大事。

按楼市置换链条及国人内心对住房的无限追求,大房子若能一步到位自然最好。但经过此次疫情,上车族渴望买房上车心理将更为迫切,深圳本来年轻人就多,总价相对较低、配套好的小户型,自然会受到市场欢迎。

刚需上车户型启动之后,也会向上推动各级置换链条的联动,改善、豪宅、投资置业需求都会推动发展。

物业好、低密度、业主素质高的优质改善社区,价格继续看涨

这次疫情,让我们从另一种角度领略到了户型通透、小区容积率、物业好坏的重要性,更直观感受到了不同小区应对疫情的高下之分。

受这种心理影响,楼市价值观将加速调整,房价继续分化。

简单说,有品质的新房、次新房价格会比较坚挺,后续行情恢复之后可能持续上涨,但市区楼龄大、居住体验差的老破物业小区,除非有顶级学位,否则将会被再次审视,短期内价格下行压力很大。

另外,关外的品质标杆盘,尤其是低容积、好物业、业主素质高的优质小区,可能会受到更多关注。一些原本非关内市中心房子不买的人,会开始考虑、审视关外房产,购房价值观从“唯中心论”向“唯品质论”转移。

最后,疫情也从另外一个角度让一些人看到房间数量的重要性和实用性。

人多屋少居家的各种不便下,多房间、多卫生间的房产,肯定会受到买家更多追捧,也就是能买三房就不买两房,能买四房就不买三房,多一个房间肯定是王道。

以上,便是目前可以预见的疫情过后,楼市可能出现的微小变化。一句话,无论如何在大城市都要有套房。

这场疫情,从侧面暴露了我们真实的城市化率究竟如何,今天许多人只是在城市租房工作而已,老家依旧在农村,大城市居无定所没有房子,在官方的统计中,这部分数量极为庞大的人口只是“被城市化”了而已。所以,那些认为中国城市化进程已经走到头的人,可以休矣。

另外,当前还出现一种“反大城市化”的言论,支持者众。这类观点认为农村才是最好的隔离,如果有条件,最好能在城里有套房,农村有个窝,养老到农村去过田园生活,未尝不是一种幸福。

对于这种属于每个人的自由,并不反对。但暂且不说城里人农村买房根本无法操作,当下农村生活是否真的如许多人心中所想 “世外桃源、田园牧歌“般,绝对是个大大的问号,建议切身体验过后再下结论。

归根到底,人是一种社会性动物。绝大多数人口流失、配套缺乏、土地荒芜的农村,住上几天你就会怀念城市的好。就如同这个春节猫家里,时间一长,便开始想念上班一样。

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