透过现象看本质，如何理性看待深圳楼市？找房侠

透过现象看本质，如何理性看待深圳楼市？

发布时间： 2020 - 05 - 20

小崔聊房

如果用一个词来形容深圳4月份的房地产市场，那就是“火爆”，疫情后深圳出现了报复性的购房潮，刚需盘一房难求，投资盘客户挤爆售楼处，连动辄几千万的豪宅盘土豪都排队等进场，在全国可谓是“一枝独秀”。

但进入5月份后，市场明显“偃旗息鼓”，营销中心虽然热闹非凡，但看的人多，买的人少了。数据显示，5月份深圳无论是新房还是二手房，成交量都出现了一定比例的下滑，那么此时应该如何正确看待这个市场呢？

热浪过后，市场进入冷静期

深圳楼市经历了几个月的“爆炒”，尤其现在疫情期，在大家普遍收入降低、消费也降低的情况下，一路暴走的房价无疑增加了大家内心的焦虑，收入和房价的差距越来越大，大家内心也越来越不安。没买房的担心收入追不上房价，会不会被这个城市淘汰出局。买了房的担心政府出手调控，房价降下来导致资产缩水。近期打算买房的担心自己高位接盘，需不需要再等一等，市场上的观望情绪越来越浓。

“两会”引导市场良性发展

近期，深圳严格管控市场上出现的违规炒房行为，重点整治哄抬房价、天价“喝茶费”、房抵经营贷等市场乱象，让市场回归良性的买卖关系。两会即将到来，大家都在猜测政府可能会出台一些政策来干预市场，目前看加强购房流程的管控、减少可操作性，对市场不打击不刺激的良性引导，更符合市场预期。

楼市进入短暂的止涨横盘期

近期前海挂牌出让的第六宗住宅用地由龙光地产拍得，楼面价达到8.66万元/㎡，限入市最高均价为10.71万元/㎡，这一限价动作大大压缩了开发商的利润空间，足以看出政府对于房价的管控决心。

前期，市场上去化了很多优质低价的二手盘源，相比之下新上架的盘源售价明显高了，一边是业主惜售，用更高的价格来试水市场，一边是客户发现房价上涨，超出了自己的心理预期，市场上出现了短期的心理博弈，而最终的结果都是以合理的市场价格成交。二手房既不会出现大批量“疯狂涨价”的情况，也不会出现大批量“低价甩卖”的情况，价格由市场的供求关系决定。

市场趋于理性，房屋回归居住属性

透过现象看本质，表面上看深圳楼市近段时间确实出现了一些违规操作，但疫情后，对生活有更高要求的改善型客户、着急在深圳安家的刚需客户、寻求资产避险的投资客户纷纷进场，这些都是真实有居住需求的客户，而且占到相当大的比例，所以深圳的楼市整体还是趋于理性的，房屋最终回归居住属性。

认清深圳楼市上涨的本质

关于深圳楼市，市场上充斥着太多的声音，我们需要拨开层层迷雾看清深圳楼市上涨的本质，根本原因在于土地供给的结构性失衡。2015年，深圳市发布《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》，划定生态控制线和工业用地红线，深圳土地面积的62%给了生态保护和工业使用。换言之，深圳不是没有土地，而是土地没有用在住房上，居住用房的供给严重失衡导致了深圳楼市的一路上涨。