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半年报|写字楼:上半年受经济因素影响,工商铺整体需求略有下降

发布时间: 2019 - 07 - 19

 

一手市场

 

 

 

 

新增供应

 

 

 

2019年上半年,一手办公新增供应面积约为30.46万㎡,环比下降66.5%,同比上涨16.0%,供应走势与近两年相仿,上半年供应相对弱势,预计下半年将有明显的增幅,供应将不低于60万㎡,全年供应有望再度突破百万。

 

 

 

半年报|写字楼:上半年受经济因素影响,工商铺整体需求略有下降

 
 

从分区来看,原关外区域供应独大的局面有所缓解,龙岗区意外出现了零供应的局面,导致宝安区独当一面,原关外整体占比有所下滑至61%;南山区则是原关内区域的顶梁柱,提供了全市30%的供应量。

 

 

 

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市场成交

 

 

 

据美联物业全国研究中心统计的数据显示,2019年上半年深圳一手写字楼共成交2706套,成交面积共31.39万㎡,环比下降19.9%;平均价格为61978元/㎡,环比上涨7.5%(图六)。

 

 

 

上半年,成交未能再延续2017年以来持续走高的趋势,出现明显的回落,一方面由于供应相对较低;另一方面也表明需求有所下降。

 

 

 

半年报|写字楼:上半年受经济因素影响,工商铺整体需求略有下降

 
 

上半年,原关内和原关外区域成交基本打成平手,其中南山区是全市的绝对热点区域,成交面积152737.68㎡,占全市49%的份额;龙岗和宝安区亦表现不俗,分别成交78964.09㎡和57078.47㎡,分别占全市25%和18%的份额;罗湖和福田区成交占比较小,合计仅占8%;盐田区零成交(图七)。

 

 

 

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二手市场

 

 

 

 

市场成交

 

 

 

上半年,二手写字楼共成交602套,成交面积6.38万㎡,面积环比下降15.3%,同比上涨6.0%(图九)。整体来看,由于一手办公产品配套全、设施新,更能够满足现代化办公的需求,加上一手写字楼选择性明显高于二手办公产品,吸引了客户的更多关注,导致二手成交持续低迷,该情况将持续较长一段时间。

 

 

 

半年报|写字楼:上半年受经济因素影响,工商铺整体需求略有下降

 
 

上半年,福田区是全市的成交主力区域,成交面积32396.36㎡,占比51%;此外,罗湖和南山区也有不错的表现,分别成交16964.75㎡和7599.92㎡;宝安和龙岗区合计仅占全市10%的份额(图十)。整体来看,上半年二手成交仍集中在原关内区域,一方面由于原关内写字楼产品较为成熟,配套相对齐全;另一方面由于大量新增供应集中在原关外区域,对二手成交形成较强的压迫。

 

 

 

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写字楼蓝筹楼价指数

 

 

 

上半年,美联物业(深圳)写字楼蓝筹价格指数由1月的268.77下降至6月的267.25,样本的成交均价由49801元/㎡下降至49518元/㎡,降幅虽小,但表明目前市场走势依然趋弱,需求有所下降。

 

 

 

上半年,蓝筹租金指数由184.19下降至173.68(图十一),样本的平均租金从192元/㎡.月回落至181元/㎡.月,租金有明显下滑趋势,主要原因是更多的公司不愿承担高额的租金,调低自身办公需求,寻找低级别写字楼,导致空置率快速上升,租金价格明显回落。租金回报率报由4.63%跌至4.39%,呈持续下滑态势(图十二)。

 

 

 

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后市走势

 

 

 

上半年,一、二手市场表现基本一致。一手市场在新增供应及需求双双走低的情况下,成交出现较为明显下滑;二手市场由于竞争力不足,导致成交再度回落。写字楼产品持续的高供应带来了较高的空置率,加上经济不乐观的因素,租金同样承压走低。在大环境没有较大改善的情况下,预计下半年一、二手成交及租金情况,仍将面临较大下行压力。

 

 

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