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法律小讲堂|房产“代持人”出售房产,合同无效?

发布时间: 2019 - 10 - 22

 

❒ 案情

2017年5月原告李某与被告王某签订代持房屋协议书,约定李某为房产实际权利人,王某仅受李某的委托代为持有该房产。2018年2月被告王某与第三人高某就涉案房产签订房屋买卖合同,王某将房产过户至高某名下。2018年10月原告李某诉至法院,主张高某与王某签订的买卖合同无效并要求将涉案房产过户至原告名下。

房产“代持人”出售房产,合同无效?

 

法院认定:

李某与王某签订的代持房屋协议有效,但在第三人高某与被告王某就涉案房产签订房屋买卖合同时,涉案房产系登记在被告王某名下,第三人高某通过签订房屋买卖合同并支付合理对价,善意取得了涉案房产的所有权。对于原告提出高某与王某签订的买卖合同无效并将涉案房产过户至原告名下的诉讼请求,法院不予支持。就被告由此给原告带来的损失,原告可另寻法律途径解决。

由于种种原因,房产的名义产权人可能不是真实的产权人,“代持”或者“借名买房”逐渐成为一种较为普遍的现象。对于这种情况,如双方产生纠纷,实际产权人一般可以通过确权之诉等方法取回房屋的所有权。但在房产过户到实际产权人名下前,“代持人”将之出售,房屋买卖合用是否有效?

根据《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

 

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失……”

本案例中,“代持人”明知自己对所持房产没有所有权,在未征得实际产权人同意的情况下将房屋出售,其具有明显的恶意。房屋买卖合同是否有效关键在于买方是否也具有恶意:如买方具有恶意,则双方构成恶意串通损害实际产权人利益,合同无效;如买方是善意,则双方签订的房屋买卖合用有效。

“代持”或者“借名买房” 容易引发合同效力争议、权属争议并给当事人造成经济损失,同时法院在认定代持、借名事实以及适用法律过程中亦存在诸多争议。因此,“代持”或者“借名买房”不可避免地存在较大的不确定性及法律风险,建议购房者审慎评估相关风险后再做决定。

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